내달 ‘스트레스 DSR’ 도입되면 한도에 영향
변동금리 더 내려가면 그때 갈아타기 노려도

은행권 신규 취급액 코픽스가 넉 달 만에 떨어지면서 은행권 주택담보대출의 변동금리가 4% 초반까지 내려 왔다. 올해 안에 금리 인하가 예상되면서 변동금리에 대한 관심이 커지고 있지만, 여전히 주담대 5년 고정 혼합형 금리가 3%대로 더 낮다 보니 대출 예정자들은 어떤 금리를 택하는 게 좋을지 고민이다.19일 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대 신규코픽스 변동금리는 4.00~6.65% 수준이다. 반면 5년 고정금리(혼합형)는 3.31~5.72%다. 최저 금리가 여전히 변동 보다는 5년 고정이 0.7% 포인트가량 낮은 것이다.

보통은 고정금리보다는 변동금리가 조금 더 낮은 것이 일반적인데, 최근 이렇게 고정금리가 낮아진 것은 고정금리 산정 기준이 되는 은행채 금리가 떨어졌기 때문이다. 대출상품 금리는 은행채 금리에 은행들이 가산금리를 더해 최종 정해지는데, 은행들이 여기에 가산금리 대신 ‘마이너스 금리’를 붙여 할인해 주면서 혼합형 고정금리 상품으로 유도하고 있는 것도 한 몫 하고 있다. 물론 은행들이 이렇게 ‘역마진’으로 주담대 고정금리 상품을 싸게 내놓는 것은 금리 인하를 기대하기 때문이다.

이 때문에 은행 직원들조차 변동금리와 고정금리 중 어느 쪽이 유리할지 예측하기 어려운 상황이다. 다만 대출을 받을 땐 ▲주담대 변동금리에 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’이 적용되면 한도가 줄어들 수 있다는 점 ▲대출 갈아타기가 가능하다는 점 ▲대출 실행 3년이 지나면 중도상환수수료가 없다는 점, 이 세 가지를 염두에 두고 결정하라는 조언이다.

먼저, 오는 2월 26일부터 은행권 주담대에 스트레스 DSR이 적용되면, 변동금리로 할 경우 대출한도가 줄어든다. 연소득 6500만원(4인 가구 중위소득) 차주의 경우 40년 만기 대출 한도가 2400만~4700만원가량 줄어들 것으로 추산된다. 따라서 대출 한도를 먼저 고려해 금리 유형을 정할 수 있을 것이다.한도가 상관 없다면, 현 시점에서는 그래도 혼합형 고정금리가 변동금리보다는 유리하다는 조언이다. 향후 금리 인하가 예상되긴 해도 변동금리가 고정금리 보다 더 낮아지려면 적어도 1% 포인트 가까이 떨어져야 하기 때문이다. 기준금리 인하 속도가 예상보다 늦은데다 1% 포인트 이상 떨어지려면 그만큼 시간이 걸리기 때문이다.

시중은행 관계자는 “금리 인하가 목전이라 해도 변동금리가 2%대까지 가긴 어려워 보인다”면서 “변동금리와 고정금리 차이가 크지 않으면 모르겠지만, 지금은 고정금리가 확실히 싸기 때문에 고정금리로 받은 뒤 변동금리가 더 내려가면 그때 갈아타기를 시도해도 늦지 않을 것”이라고 말했다.

현재 변동금리와 혼합형 고정금리의 하단 금리 차가 약 0.7% 포인트인데, 1억원을 빌렸다고 치면 이자만 연 70만원가량 차이가 난다.

다만, 대출 갈아타기를 할 때 유의할 점은 중도상환수수료다. 보통 시중은행에서는 대출 약정 3년 내에 기간보다 빨리 상환하면 원리금의 1.2~1.4%에 해당하는 중도상환수수료를 물린다. 수수료는 기간이 지날수록 단계적으로 줄어들며, 3년 뒤부터는 없다. 때문에 대출상환수수료까지도 감안해 더 유리한 쪽을 선택하는 것이 최선이다. 인터넷은행인 카카오뱅크의 경우 중도상환수수료가 없다.