부동산 전문가가 본 김의겸 25억 상가

거주 목적이었다면 기존 아파트 샀어야
당장 살집도 아니고 상가서 장사도 안해
임대사업자로 등록했다면 떳떳한 처사
건물 가격 39.72% 대출받아 LTV 충족
형제에 빌린 1억은 증여세 탈세 아니다김의겸 청와대 대변인은 지난해 25억 7000만원에 매입한 서울 동작구 흑석동 재개발구역 복합건물(상가+주택)에 대해 “투기에는 해당하지 않는다”고 해명했지만 부동산 전문가들과 시민들의 시선은 곱지 않다. 정부가 과도한 은행 빚을 동원한 부동산 투기를 막겠다며 부동산 정책을 쏟아내고 있는 시점에 재개발지역에 10억원이 넘는 빚을 내서 상가를 구입한 것은 부적절한 처신이라는 것이다. 부동산 구입 절차상 위법·탈법이 없었다고 해도 과도한 은행 빚을 동원하고, 당장 입주하지 않을 부동산을 구입한 것은 개발이익을 겨냥한 구입이라는 점에서 투기성 거래로 봐야 한다는 것이다. 김 대변인이 구입한 건물은 상가와 주택이 혼합된 2층 복합건물이다. 건물 면적은 136.04㎡, 지분면적은 120.5㎡다. 김 대변인의 해명에 대해 Q&A로 짚어 봤다.

Q. 재개발지구 상가 구입은 가능한가.

A. 재개발지구라도 현존하는 부동산은 누구나 살 수 있다. 미리 개발정보를 획득하거나 거래가 금지된 부동산을 구입한 것이 아니라면 재개발지구 부동산 구입만으로는 투기라고 할 수는 없다.

Q. 구입 절차상 문제는 없었나.

A. 소개받은 부동산중개업소가 허가받은 업소라면 문제가 되지 않는다. 주택 구입 이후 2개월 안에 실거래가로 신고하고, 취득·등록세를 냈다면 주택 구입 절차상 위법은 아니다.

Q. 투기 목적이 아니라고 하는데.

A. 현 정부는 당장 입주할 실수요 목적 외의 주택 구입을 죄악시할 정도로 강력한 수요억제 정책을 쓰고 있다. 최근의 집값 폭등도 지난 정부가 은행 빚으로 주택을 구입하도록 독려한 것이 원인이라며 비판하고 있다. 은행 빚으로 자금을 마련하고, 그것도 당장 입주하지 않을 주택을 구입한 것은 실수요라고 보기에 부적절하다.

Q. 청와대 관사에서 나가 살려고 했다는데.

A. 재개발사업지구 건물이라서 아파트 입주까지는 아무리 빨라도 4~5년은 걸린다. 청와대 대변인은 언제 물러나야 할지 모르는 자리다. 당장 순수하게 거주 목적으로 주택을 구입할 의사였다면 기존 아파트를 구입했어야 했다. 그런 점에서 향후 개발이익을 기대하고 구입했다고 봐야 한다.

Q. 임대 수입 목적으로 구입했다는데.

A. 상가와 상가에 딸린 주택을 구입하고 당장 본인이 거주하거나 상가에서 장사를 하지 않는다면 해당 주택과 상가를 대상으로 임대사업자로 등록하는 게 떳떳한 처사다. 임대사업자로 등록하면 수입원이 고스란히 노출되지만, 임의 임대사업은 수입원이 드러나지 않는다. 투기 목적이 아닌 임대 수입 목적이었다면 해당 부동산 구입과 동시에 임대사업자로 등록하는 것이 바람직하다.

Q. 은행에서 10억원 대출받았는데.

A. 국민은행 대출은 10억 2080만원으로 사들인 건물의 39.72%다. 담보인정비율(LTV)이 39.72%로 서울시의 LTV 한도 40% 미만이다. 서울 지역의 총부채상환비율(DTI)도 40%지만 상가 건물에는 적용되지 않는다. 2017년 8·2 대책과 지난해 9·13 대책 등에서 주택담보대출은 LTV와 DTI가 강화됐지만 사업자대출은 대상이 아니었다. 상가의 경우 은행별, 지역별로 LTV와 DTI 기준이 다른데 보통 50~70%이며, 서울 동작구라면 60~70% 정도다.

Q. 형제와 처제로부터 1억원을 빌렸는데.

A. 현행 상속세법에 따르면 사인 간 채무의 경우 원칙적으로 연 4.6% 이자를 줘야 한다. 이자를 아예 안 주거나 4.6%보다 적게 주면 안 준 이자를 증여로 봐 증여세를 내야 한다. 하지만 세법에서는 이자가 연 1000만원 이하(형제간 증여한도)면 증여세를 매기지 않는다. 연 4.6% 이자율로 따지면 원금 2억 1700만원까지는 이자를 내지 않고 빌려도 증여세 탈세가 아니다.

류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

장은석 기자 esjang@seoul.co.kr