후분양 업체에 공공택지 우선 공급·기금지원 등 인센티브 부여주택공급조절 방안 일환…선분양 대비 2년간 분양 늦추는 효과

최근 주택시장에 공급과잉 논란이 일고 있는 가운데 정부가 주택 공급조절 방안의 일환으로 준공이 임박한 시점에 아파트를 분양하는 ‘후분양제’ 확대 방안을 추진한다.

당장 분양시장에 나오는 공급물량을 줄여 주택 수요를 기존 주택시장으로 분산시키자는 취지다.

5일 국토교통부와 주택건설업계에 따르면 정부는 하반기 경제정책방향에서 밝힌 주택공급조절 방법으로 건설사에 별도의 인센티브를 제공해 아파트 분양시 후분양을 유도하는 방안을 검토하고 있다.

현재 아파트 분양은 착공과 동시에 이뤄지는 ‘선분양’ 형태가 대다수로, 후분양은 건설 공정률 80%가 지난 뒤 입주가 가까운 시점에 분양하는 것이다.

국토부는 건설업계의 주택 공급방식이 선분양 일변도여서 분양시장이 활황일 때 인허가 및 분양물량이 한꺼번에 집중돼 미분양을 양산하고 주택시장 침체를 가져온다고 보고 있다.

이에 따라 그 대책으로 논의중인 것이 후분양 물량을 늘려 분양시기를 선분양과 분산하는 것이다.

후분양을 확대하면 착공과 동시에 시장에 나올 분양 물량이 공정률 80% 이후로 미뤄져 단지 규모 등에 따라 1년반∼2년가량 분양 시점이 늦춰지는 효과가 기대된다.

정부는 건설사들이 대부분 분양대금이 일찍 회수되는 선분양을 선호하는 만큼 후분양을 선택한 업체에게 공공택지지구내 공동주택용지 우선 공급 권한을 인센티브로 부여하는 방안을 검토하고 있다.

공동주택용지의 경우 최근 분양시 수십, 수백개의 건설사의 몰릴 정도로 경쟁이 치열해 공공택지 우선 공급 권한을 부여할 경우 후분양을 선택할 건설사가 있을 것이라는 게 정부의 판단이다.

다만 후분양을 하면 분양대금이 빨리 회수되지 않아 건설사의 자금사정이 어려워지는 점을 감안해 국민주택기금에서 건설자금을 저리로 대출해주는 방안도 추진하고 있다.

국토부 관계자는 “후분양을 정부가 강제하거나 지자체를 통해 인허가를 인위적으로 제한하면 또다른 규제가 돼 의무화하긴 힘들다”며 “건설사들이 자발적으로 후분양을 선택해 공급 시기를 조절할 수 있도록 유도할 방침”이라고 말했다.

정부는 후분양 업체에 공공택지 우선 공급 자격을 줄 경우 공동주택용지 공급방식을 둘러싼 논란도 줄어들 것으로 보고 있다.

현재 공동주택용지 입찰에는 중소 건설사들이 당첨 확률을 높이기 위해 수십개의 서류상 자회사와 협력업체를 동원하는 편법을 일삼아 대형 건설사 등의 불만이 쇄도하고 있다.

주택업계의 한 관계자는 “후분양 업체에 공공택지 우선 공급 권한을 준다면 중소건설사들이 무분별하게 입찰해 토지를 독식하는 경우가 줄어들 것”이라고 말했다.

정부가 후분양 물량을 확대하려는 것은 지난해 정부가 주택정책의 패러다임을 공급 ‘확대’에서 ‘축소’로 전환하기로 했음에도 민간 분양물량이 크게 늘고 있기 때문이다.

올해 상반기까지 주택 인허가 물량은 약 22만가구로, 일부 전문가들은 올해 총 인허가 물량이 정부 목표치(37만4천가구)보다 10만여가구 많은 48만가구에 달할 것이라며 공급과잉 우려를 제기하고 있다.

국토부는 지난해 7·24 주택수급조절방안에서 민간 공급물량을 줄이기 위해 건설사가 공정률 80% 이후 후분양을 할 경우 대한주택보증의 대출보증을 10% 추가 제공하는 등의 ‘후분양 대출보증 제도’를 도입한 바 있다.

또 수도권 지자체 정책협의회를 통해 미분양 누적지역의 주택 사업승인을 최대한 억제하기로 했다.

그러나 후분양 대출 보증은 이용 실적이 거의 없고, 지자체장이 주택 인허가를 제한한 사례 역시 한 건도 없어 실효성 논란이 제기되고 있다.

국토부 관계자는 “공공분양 물량을 꾸준히 축소하고 있지만 민간 건설사의 공급물량은 정부가 강제할 수단이 마땅치 않은 게 사실”이라며 “후분양 확대를 통해 건설사 스스로 분양물량을 조절할 수 있도록 환경을 조성해주려는 것”이라고 말했다.

건설업계는 후분양 확대의 성공여부는 ‘인센티브’의 정도에 달려있다고 말한다.

한 대형 건설사 관계자는 “공공택지 우선 공급권을 부여해준다면 매력적인 제안임에 틀림없지만 최근 분양시장이 좋기 때문에 후분양을 선택할 회사가 얼마나 될 지는 미지수”라며 “구체적인 인센티브 방안이 나와봐야 판단이 설 것 같다”고 말했다.

중견 건설업체의 한 관계자는 “공공택지를 분양받아 사업을 추진해온 중소 건설사들은 택지 당첨 기회가 줄어들어 불만이 나올 수도 있다”며 “신중한 접근이 필요하다”고 말했다.

연합뉴스