부동산 침체 지속… 달라진 청약 패턴

“부동산 침체가 지속되면서 청약 패턴도 달라졌어요.”

주택시장에 미분양이 일상화되면서 과거 입지여건과 교육여건, 분양가 등이 좌우하던 청약시장의 공식들이 유명무실해지고 있다.

●송도·광교, 분양가가 청약 성패 좌우

예전 같으면 교육여건이 좋은 지역은 분양 필승이었지만 지금은 옛말이 됐다. 또 수도권에선 어지간하면 분양에 무리가 없었지만 최근 들어서는 수요자들이 실수요 위주로 청약을 하면서 겉포장만으로 분양하던 시대는 지났다는 게 업계의 분석이다.

11일 관련업계에 따르면 분양시장이 양극화하면서 시장이 실수요 위주로 재편되고 있다. 아무리 입지조건이 좋아도 분양가가 높으면 분양에 어려움을 겪고 있다.

충남 세종시는 실수요에다가 일정부분 가수요까지 가세해 분양 불패 신화를 이어가고 있다.

실제로 지난 6일 순위 내 청약을 마감한 인천 송도신도시의 경우 분양가가 교육 여건을 누른 사례로 꼽힌다. 국제업무단지 D11블록에서 국제학교 등 교육여건을 내세워 분양한 ‘송도 더샵 그린워크2’의 경우 3순위까지의 청약에서 643가구 모집에 739명이 청약 1.15대1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 7개 주택형 가운데 74.88㎡와 84.86㎡를 제외한 5개 주택형에서 120가구 미분양이 났다.

이에 비해 교육여건 대신 입지여건과 상대적으로 낮은 분양가를 내세웠던 대우건설 송도신도시 아트윈 푸르지오는 660가구 분양에 21가구만 미분양이 발생하는 등 비교적 선전했다는 평가를 받는다.

과거 같으면 교육여건이 분양가 등 다른 조건을 압도했지만 주택경기가 시들해지면서 이제는 교육여건도 분양가 앞에서는 맥을 추지 못하고 있는 것이다.

같은 시기에 분양 맞불을 놓았던 송도신도시 대우건설은 3.3㎡당 평균 분양가가 84㎡ 이하 중소형이 1150만원이었던 반면에 포스코건설은 100만원가량 높은 가격을 책정했었다.

광교 신도시도 분양가가 청약 성패를 가르고 있다 대우건설 광교신도시 푸르지오 월드마크의 경우 349가구 가운데 171가구 미분양이 나면서 계약조건을 바꾸는 등 계약률 높이기에 안간힘을 쓰고 있다. 이 아파트의 경우 3.3㎡당 분양가가 1470만원으로 주변시세보다 200만원가량 비쌌다. 입지여건은 좋지만 높은 분양가 때문에 실수요자들이 눈길을 주지 않았다.

●세종시는 발전가능성 크게 작용

하지만 지방에서는 다른 양상이 나타나고 있다. 특히 세종시는 실수요에다가 가수요도 일정부분 나타나고 있다. 지금까지 분양한 세종시 아파트의 경우 모두 공무원과 지역우선 분양에서 청약이 마무리돼 일반 청약자들에게는 기회가 돌아오지 않았다. 당첨자 중에는 프리미엄을 노린 가수요도 일정부분 작용한 것으로 풀이된다.

공무원과 이전기관 등에 우선분양권을 주고, 나아가 지역우선 분양자격까지 준 상태에서 일부 아파트에 프리미엄이 붙자 우선청약자격을 가진 공무원이나 이전기관 종사자들이 청약대열에 가세했다는 분석이 나온다.

여기에는 세종시가 장기적으로 발전 가능성이 높다는 점이 작용했다. 이런 현상은 앞으로 분양하는 아파트에서도 가속화할 전망이다. 오는 5월 분양을 앞두고 한 건설업체가 대전·충남지역 거주자를 대상으로 수요자 설문 조사를 한 결과, 의외로 대전지역 거주자들이 높은 관심을 보였다. 85㎡대의 경우 대전시 거주자의 세종시 이주희망 비율이 50%를 넘었다. 특히 대전지역 거주자들의 경우 세종시 이주가 끝날 경우 학군이 좋아질 것으로 보고 아파트 분양을 받았다가 이주를 해 자녀를 좋은 학군에 보내겠다는 응답자가 많았다.

김학권 세중코리아 대표는 “수도권은 실수요자 위주로 시장이 이미 재편됐고, 지방의 경우도 세종시는 실수요자와 가수요가 겹쳐지고 있다.”면서 “이제는 가수요에 기대어 분양하는 시대는 지났다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr