“금리 인상·대출 규제 등으로 수요자 관망세 유지·거래 감소”

내년 아파트 시장은 금리 인상과 대출 조이기, 정부의 전방위 규제 등 영향으로 수요가 위축되고 거래가 감소할 전망이다.

전문가들은 매매시장은 가격 상승세가 꺾이고 매수자들의 관망세가 이어지며 ‘거래 절벽’ 현상이 나타날 수 있다고 예상했다. 분양시장은 사업성 있는 지역에만 수요자가 몰리며 양극화 현상이 심화할 것으로 내다봤다.

전세시장은 입주 물량이 늘면서 공급과잉 불씨가 살아나 일부 지역은 ‘역전세난’이 예상되지만, 서울은 여전히 공급이 수요에 못 미쳐 국지적으로 강세를 보일 것으로 예상했다.

내년에는 상가·오피스텔 등 수익형 부동산을 비롯해 시장 전망이 전반적으로 어두운 가운데, 신혼부부 희망타운 등 공공분양 아파트가 인기를 끌 것으로 전망됐다.

◇ 매매시장 ‘진정 국면’으로…분양시장 ‘청약 쏠림’ 지속

전문가들은 내년에 문재인 정부 들어서 내놓은 각종 수요 억제책들이 본격적으로 시행될 예정이어서 아파트 시장의 매매가격이 조정을 받을 수 있고, 매수자들의 관망세가 이어져 거래량이 크게 줄어들 것으로 예상했다.

내년 1월부터는 신(新) DTI(총부채상환비율)가 시행되고, 재건축초과이익환수제가 부활하며, 4월부터는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행된다. 몇 차례의 금리 인상도 예고돼 있다.

이에 따라 올해 단기적으로 가격이 급등한 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 가격 상승세가 둔화하겠으나, 여전히 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재 수요가 많아 가격이 ‘강보합’ 흐름을 보일 것으로 예상됐다.

반면 지방은 규제 대책의 파급 효과와 공급과잉이 맞물려 가혹한 한 해를 맞을 것으로 보이며 일부 지역은 매매가격 하락 폭이 클 수 있다고 전문가들은 내다봤다.

부동산114에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 총 44만여 가구로, 이는 1990년 이후 최대 물량이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “내년에는 전반적으로 보합세를 띠고, 서울은 강보합, 경기 등 수도권은 보합, 지방은 약보합을 보일 것으로 예상한다”며 “내년이 공급과잉 첫해라 가격 하락이 크지는 않을 것”이라고 말했다.

그는 “내년에 입주물량이 서울은 약간 늘고 나머지 지역은 ‘홍수’ 수준이다 보니 입주물량 부담에 따른 지역별 차이가 클 것”이라고 덧붙였다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “전국적으로 입주물량이 40만 가구 이상이어서 매매가격이 전셋값을 따라 하락세를 보일 것 같다”며 “다만 서울은 올해 재건축 인허가가 많아 이주 수요가 있고 재건축초과이익환수제 등으로 중심부의 공급이 중단돼 가격이 꺾이기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

내년에 분양시장은 올해보다 공급 물량이 늘어날 것으로 조사됐다.

가점제와 전매제한을 강화한 8·2 대책, 아파트 집단대출을 강화한 10·24 가계부채 종합대책, 11월 7일 시행된 민간택지 분양가 상한제 적용, 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제 등으로 부동산 시장의 불확실성이 커졌음에도 건설사들은 연간 40만 가구가 넘는 새 아파트 분양계획을 세운 것으로 파악됐다.

전문가들은 입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약 수요가 몰리는 ‘청약 쏠림 현상’이 새해에도 지속될 것으로 예상했다.

내년에는 신 DTI도 적용되기 때문에 인기 지역으로만 청약 통장이 집중돼, 입지에 따라 청약 결과가 극명히 갈리는 양극화가 심화되고 지방의 미분양 증가가 불가피하다는 설명이다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 “다주택자의 분양시장 진입 장벽이 높아져 실수요자의 청약 당첨 기회는 커졌으나, 1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출보증 한도가 줄어 자금 마련 부담은 커질 것”이라며 “예비 청약자는 자신의 무주택 여부, 대출 가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 고려해 신중히 접근해야 한다”고 말했다.

◇ 전세시장 ‘안정’ 기조…지방은 전셋값 하락·역전세난 우려

내년에는 전국적으로 입주물량이 늘어나는 만큼 전세시장이 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 전문가들은 내다봤다.

부동산114에 따르면 내년 전국의 아파트 입주물량은 총 43만9천611가구로 올해(38만3천820가구)보다 14.5%(5만5천791가구) 증가한다. 2000~2017년 연평균(24만4천140가구)보다는 80%가량 증가한 수준이다.

특히 내년에는 경기도 아파트 입주물량이 16만1천992가구에 달해 사상 최고를 기록할 전망이다. 이는 전국의 입주물량 중 37.2%에 해당하는 것이다.

지역별로 보면 서울을 비롯한 수도권의 전세시장은 안정적인 상승 흐름을 이어가겠으나, 서울의 경우 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주 수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있어 보인다.

반면 화성, 김포, 시흥 등 수도권 외곽 지역은 공급과잉으로 인해 전셋값 약세가 예상되고 있다.

대구, 부산, 대전 등을 제외한 지방은 전셋값 하락이 예상되며, 세종, 충청, 경상도는 ‘역전세난’이 발생할 우려도 나오고 있다.

박원갑 위원은 “내년이 공급과잉의 첫해로 입주물량이 많은 곳은 전셋값이 많이 빠질 수 있고 ‘역전세난’ 우려가 있다”고 말했다.

이남수 팀장도 “경기·인천 등 수도권의 입주물량이 워낙 많아서 전셋값이 약세로 갈 것”이라고 말했다.

다만 이 팀장은 “서울은 재건축 이주 수요도 있고 내년에 송파구 가락시영 재건축 ‘헬리오시티’를 제외하고는 입주물량이 큰 게 없어서 언제든 전셋값 상승 문제가 수면 위로 올라올 수 있다”고 지적했다.

◇ 상가·오피스텔 투자 전망 ‘흐림’…공공분양 물량 주목

내년에는 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산의 투자 전망이 밝지 않다는 관측이 대체적이다.

올해 큰 인기를 끌었던 오피스텔 시장은 정부의 규제와 금리 인상 예고, 입주물량 급증 등 ‘트리플 악재’가 예정돼 있어 시장 위축이 불가피하고, 거래와 가격 상승 폭도 둔화될 것으로 보인다.

특히 내년부터 오피스텔 입주물량이 급증해 일부 지역은 ‘입주 쇼크’가 올 수 있는 만큼 투자 시 선별적인 접근이 필요하다고 전문가들은 조언한다.

함영진 센터장은 “추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정이어서 일부 지역에 입주 쇼크가 올 수 있다”며 “지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자에 나서야 안정적인 수익 확보가 가능하다”고 말했다.

상가 분양시장도 내년에 부동산 임대업자 여신심사 가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되므로 투자 수요가 줄어들 것으로 보인다.

이에 전문가들은 “금리 인상 등 투자 리스크를 고려해 최대한 보수적인 접근을 할 필요가 있다”고 조언했다.

주택시장에서는 새 아파트에 대한 관심이 여전히 클 것으로 전망됐다.

특히 내년에 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 시세차익을 노린 일부 수요가 청약시장에 집중될 가능성이 크다는 관측도 제기된다.

박원갑 위원은 “내년에는 초과이익환수제가 본격 시행되면 재건축보다 새 아파트, 신규 분양이 오히려 인기를 끌 것 같다”며 “분양 상품이 투자자들의 관심을 받을 것”이라고 말했다.

정부가 기존 공공택지를 활용하거나 신규 택지를 개발해 신혼부부 전용 주거단지로 공급하는 ‘신혼부부 희망타운’과 공공분양 아파트가 큰 인기를 끌 것이라는 전망도 나왔다.

박 위원은 “내년부터 공공분양 15만 가구가 나오고, 시세의 80% 이하 수준인 신혼부부 희망타운 7만 가구가 공급되는데, 큰 인기를 끌며 내년에 거의 유일한 ‘히트 상품’이 될 것”이라고 말했다.

한편에서는 내년 4월부터 다주택자 양도세 중과가 시행되는 만큼 연초에 다주택자들이 매각하려고 내놓는 기존 아파트 물량을 노려보는 것도 좋을 것이라는 조언을 내놓았다.

이남수 팀장은 “다주택자들이 알짜는 갖고 있고 외곽의 물건은 팔 가능성도 있는 만큼 연초에 시장에 물량이 나올 때 한번 노려보는 것도 방법”이라고 말했다.

박원갑 위원은 “내년에는 ‘분산 투자’보다 ‘압축 투자’를 해야 한다. 다주택자 양도세 중과의 본격적인 시행으로 새해에도 여전히 ‘똘똘한 한 채’ 중심의 트렌드가 이어질 것”이라고 전망했다.

연합뉴스