대출상환기간·수수료·세금·금리인하여부 등 따져야

주택담보대출 금리가 연 3% 아래로 내려가면서 대출금리를 갈아타는 게 좋을지에 대한 문의가 은행에 적지 않게 들어오고 있다.

주택담보대출 평균금리는 2010년 연 5%대에서 2012년 4.63%, 2013년 3.86%, 지난해 11월 3.3%로 떨어진 데 이어 이제는 2% 후반대에 이르렀기 때문이다.

대출을 갈아타기로 했어도 고정금리로 할지, 변동금리로 할지도 고민스럽다. 신규로 주택담보대출을 받으려는 금융소비자들도 마찬가지 고민을 하고 있다.

낮아지는 대출금리 추세를 고려하면 변동금리 대출을 받아야만 할 것 같다.

그러나 금리가 이미 바닥을 쳤고, 미국의 금리 인상 등 앞으로 시중금리가 올라갈 가능성을 생각하면 고정금리대출을 받아야 한다는 의견도 많다. 금융소비자 입장에서는 혼란스러울 따름이다.

◇대출 상환 3∼5년 변동금리, 그 이상이면 고정금리가 유리

18일 은행권과 자산운용 전문가 등에 따르면 3∼5년 안에 대출을 상환할 계획이면 변동금리를, 그 이상이면 고정금리 대출을 받는 것이 유리하다.

당분간 현재의 저금리 추세가 유지될 것이라는 전망이 지배적인데다, 추가적인 금리 인하 얘기도 나오고 있어 단기 대출은 변동금리가 유리하다는 것이다.

반면, 대출 상환 기간이 5년 이상이면 그만큼 향후 경제 상황의 불확실성과 위험을 예측하기 어려워 고정금리 대출을 선택하는 편이 낫다.

이재철 하나은행 아시아선수촌 PB센터장은 “보통 주택담보대출액은 최소 억대이기 때문에 약간의 금리 차이라도 가계에서 체감하는 이자 비용 부담이 크다”면서 “현재의 금융환경 여건을 봤을 때 단기 대출은 고정금리보다는 변동금리가 낫다”고 말했다.

아직은 변동금리 수요가 고정금리 수요보다 많은 편이다. 은행별로 현재 변동금리가 고정금리보다 0.3∼0.5%포인트가량 낮기 때문이다.

이 때문에 대출 상환 기간이 5년 이상이라도 변동금리를 택하려는 수요도 적지 않다.

그러나 금융당국이 최근 단기·변동금리 위주의 주택담보대출을 장기·고정금리로 유도하는 정책을 펴고 있어 이자 등 조건이 좋은 고정금리 상품이 있는지 눈여겨볼 필요가 있다.

당국에 따르면 시중은행의 변동금리 주택담보대출 금리보다 더 낮은 3% 초반대 고정금리 대출이 올해 초 출시된다. 단기 일시상환 주택담보 대출자가 올해 1분기 중에 출시되는 정부의 장기 분할상환·고정금리 상품으로 갈아타면 기존 대출 상환에 대한 중도상환수수료도 면제받게 된다.

이 센터장은 “정부가 제시하는 상품은 길어도 1년 이내에 원리금 상환이 시작되는 원리금 균등분할 방식이라는 점에 대출자들이 유의해야 한다”면서 “자금을 빌려주는 은행 입장에서는 오랜 기간의 변동성 위험을 부담하면서 금리를 낮게 줄 순 없어 고정금리가 변동금리보다 낮을 순 없다”고 설명했다.

◇수수료·세금도 잘 따져봐야…”주거래 은행 최대한 활용하라”

중소기업 사장인 김모(45)씨는 2년 전 한 시중은행에서 사업자금 조달을 위해 연 3.5%의 고정금리로 2억원의 주택담보대출을 받았다.

최근 김씨는 대출을 갈아타는 게 좋을지에 대한 상담을 받았다. 같은 은행에서 변동금리가 최저 연 2.8%까지 떨어졌기 때문이다.

김씨는 연간 700만원의 이자를 내고 있다. 만약에 대출을 갈아타면 연간 이자가 560만원으로 줄어들어 1년에 140만원의 이자 비용을 절약할 수는 있다.

그러나 중도(3년 안)에 대출금을 상환하고 대출을 갈아타려면 중도상환수수료를 물어야 한다.

중도상환수수료도 시간이 지나면 차례대로 줄어든다. 2년이 지난 시점이었으므로 김씨가 부담해야 할 중도상환수수료는 140만원(0.7%)이다.

여기에 대출액이 4천만원을 넘으면 인지세라는 세금도 부담해야 한다. 대출액 2억원에 대한 인지세는 은행과 김씨가 각각 7만5천원씩 부담하게 된다.

또 김씨가 대출을 갈아타려면 은행의 채권매입비용 1만6천원(0.08%)을 내야 한다.

김씨가 현재 시점에 대출을 갈아타면 은행에 당장 내야 할 인지세와 채권매입비용 9만1천원에, 중도상환수수료 140만원까지 총 149만1천원의 손해를 보게 된다. 다음 달부터 갈아타는 대출 상품에 인하된 금리를 적용하면 기존보다 매달 12만원가량의 이자 비용을 줄일 수는 있으나, 전달 손해분(149만1천원)을 만회하려면 적어도 1년 이상이 걸린다.

대출을 1년 안에 상환하려는 계획이 있던 김씨는 6개월 내 미국의 금리 인상에 따른 국내 시중금리 인상 가능성 등을 고려해 결국 대출을 갈아타지 않기로 했다.

다만, 시중은행들은 금리가 유지 내지는 하향 가능성이 큰 것으로 판단해 장기 대출자에게도 변동금리 주택담보대출을 권유하는 편이다. 일단 상황을 지켜본 뒤 중도상환수수료가 면제되는 3년째에 고정금리로 갈아탈지 결정해도 늦지 않다는 것이다.

또 은행 대부분이 중도상환수수료를 인하할 방침이라는 점도 대출 갈아타기에서 고려해야 할 변수다. 최근 기업은행은 은행권 최초로 대출자의 금융비용 부담을 덜어주고자 내달 5일부터 가계 및 기업대출의 중도상환수수료를 최대 1.0%포인트 인하하기로 했다.

아울러 전문가들은 무조건 최저금리라는 말에 현혹돼 섣부른 판단을 하지 말고, 주거래 은행을 최대한 활용하라고 조언했다. 각종 금리비교 사이트에서 제공하는 정보에 따라 움직이기보다는 우선 자신의 주거래 은행을 찾아 차근차근 상담을 받아보라는 것이다.

박상민 국민은행 강남스타PB센터 PB팀장은 “은행별로 금리 차이가 크지 않은 상황에서는 주거래 은행에서 대출을 받는 편이 가장 유리하다”면서 “주거래은행은 신용평가를 통해 나오는 금리 외에 우대금리를 준다”고 설명했다.

박 팀장은 “급여·아파트관리비·휴대전화요금 등의 자동이체 여부에 따라 최대 0.3%포인트의 금리 인하를 받을 수 있다”고 말했다.

이재철 하나은행 아시아선수촌 PB센터장도 “0.01%라도 금리가 낮은 게 유리하지만, 금리비교사이트에서 제시하는 최저금리는 소비자의 신용상에 문제가 없고 소득이 충분할 것이라는 점을 가정하고 산출한 아주 객관적인 금리”라며 “금리 외에도 거치기간, 상환기간, 중도상환수수료, 금리할인요건 등이 다르므로 우선 주거래 은행을 직접 방문해 구체적인 상담을 받는 게 좋다”고 강조했다.

연합뉴스