택지비 인하, 용적률 완화, 세제·기금지원 등 총망라전문 임대관리회사 육성 방안도 검토…임대료인상 제한 등은 고심

정부가 내년 주거부문 경제정책의 핵심인 기업형 민간 임대의 적정 수익률을 연 4∼5%에서 맞추기로 했다. 기업형 임대주택 건설사에 대한 세제·택지비 인하, 금융지원, 공급 규제 완화 등의 세부 지원방안의 범위가 이 기준에 맞춰 수립될 전망이다.

정부 관계자는 14일 “현재 건설 임대의 수익률이 낮아 사업 참여가 어렵다는 업계의 지적에 따라 은행 금리보다 높은 연 4∼5%의 수익이 나도록 사업구조를 짜고 있다”고 밝혔다.

이 관계자는 이어 “건설사의 수익이 너무 높아도 특혜 소지가 있는 만큼 연 4∼5% 선을 적정 수익률로 보고 있다”고 덧붙였다.

대형 건설사들은 현재 건설 임대사업의 수익률이 은행 금리보다 낮은 연 2%에 불과해 실익이 없다는 이유로 사업 참여를 꺼려왔다.

정부 관계자는 “기업형 임대사업의 성공의 관건은 참여 건설사에 적정 수익성을 보장해주는 것”이라며 “현재 연 2%에 불과한 수익을 2∼3%가량 더 높여주면 참여 기업이 늘어날 것으로 기대한다”고 말했다.

정부는 이를 통해 ‘푸르지오’, ‘자이’ 등과 같은 대형 건설사의 유명 아파트 브랜드가 달린 중산층용 임대주택 공급을 늘릴 방침이다.

정부는 건설사의 수익성 보전을 위해 일차적으로 임대주택 건설용지를 싸게 공급할 계획이다.

한국토지주택공사(LH)와 지방자치단체 및 지방공사 등이 보유하고 있는 미매각 임대주택용지나 분양주택용지를 임대주택용지로 전환해 종전 공급가격보다 낮은 가격에 분양하는 것이다.

LH는 현재 신도시·택지지구에서 전용면적 60㎡ 이하의 임대주택이 건설되는 용지는 조성원가의 60%, 전용 60∼85㎡의 임대주택이 들어설 용지는 조성원가의 85%에 공급하고 있다.

정부는 이 금액을 더 낮춰 기업의 토지 취득가격 부담을 덜어줄 방침이다.

한 대형 건설사 관계자는 “토지가격이 조성원가의 50∼70% 수준에만 공급돼도 토지비 부담이 어느 정도 줄어들 것”이라고 말했다.

정부는 택지비 인하 효과를 높이기 위해 임대주택을 건설할 때 용적률·층고제한 등 건축기준을 법정상한선까지 높여주는 방안도 검토중이다.

정부는 최근 10·30 부동산 대책에서 발표한 준공공임대주택 건설 활성화 조치로 8년 이상 장기임대주택을 지을 때 용적률과 층수제한을 법적 상한선까지 확보할 수 있도록 하는 내용의 임대주택법 개정안을 국회 국토교통위원회 김태원 의원을 통해 발의하기도 했다.

정부는 또 민간 건설사의 임대주택용지 구입부담을 덜어주기 위해 민간 사업자가 임대아파트를 건설할 때 지원하는 국민주택기금의 규모를 확대하고, 연 2.7∼3.3%선인 대출 이자도 연 2% 안팎으로 낮춰줄 계획이다.

기업형 임대의 주택형은 중소형부터 중대형까지 다양하게 공급될 수 있도록 할 방침이다.

정부 관계자는 “일부에선 기업형 민간 임대가 ‘중대형’으로 공급된다고 알려져 있는데 전용면적 85㎡만 확장해도 실사용면적이 옛 40평형과 맞먹는다”며 “중대형 임대도 건설의 길은 터주겠지만 현실적으로는 월세 수요가 많은 중소형 중심으로 공급될 것”이라고 말했다.

정부는 특히 공공택지를 싸게 공급하고 국민주택기금을 지원하는 점 등을 감안해 중대형보다는 중소형 임대주택에 각종 지원 혜택을 확대 적용하는 방안을 강구하기로 했다.

다양한 세제 지원 방안도 논의중이다.

토지의 취득세를 인하해 땅값 부담을 줄여주고 사업자의 소득세·법인세를 낮춰주는 방안, 건설사가 임대관리업을 병행할 경우 한시적으로 부가가치세를 면제 또는 인하하고 종합부동산세 합산과세를 배제해주는 방안 등이 폭넓게 검토되고 있다.

또 주택임대 사업자의 임대주택 매입을 일종의 설비투자로 보고 감가상각 비용 처리 시간을 앞당겨주는 ‘가속상각 제도’를 도입하거나, 임대사업에서 손실을 볼 경우 종합소득세 납부시 이를 경비로 인정해주는 ‘네거티브 기어링’을 도입하는 방안 등도 논의중이다.

임대사업자가 금융회사로부터 자금을 조달하는 과정에서 이용하는 보증의 범위를 확대하고 임차인의 임대료 납부 위험을 보증해 건설사의 수익성과 안전성을 높이는 등의 금융 지원안도 마련될 것으로 알려졌다.

임대주택 건설이 건설사의 부채로 잡히지 않도록 특수목적회사(SPC) 또는 별도 법인 설립을 통해 임대주택 건설사업을 제도적으로 원활하게 만들어주거나 임대주택 건설후 건설사가 전문 임대관리회사에 임대주택을 통째로 매각하도록 하는 방안 등이 논의되고 있다.

정부는 이런 임대주택 건설-관리의 선순환 구조를 만들기 위해 건설사가 지은 임대주택을 관리해줄 대형 전문 임대관리회사를 적극 육성하는 방안도 함께 마련할 계획이다.

정부 관계자는 “건설사들이 관심을 가질 만한 다양한 유인책을 찾고 있다”며 “이달 중 경제정책방향을 통해 큰 그림만 우선 공개하고 세부 내용은 내년 초 확정 발표할 것”이라고 말했다.

정부는 그러나 건설사에 대한 지원을 대폭 확대하는 만큼 일정부분의 규제도 필요할 것으로 보고 ‘적정선’을 찾는데 고심하고 있다.

대표적인 것이 임대료 인상과 분양전환 문제다.

현재 국민주택기금이 지원되는 임대주택의 경우 임대료 인상률이 연 5%로 제한돼 있는데 정부는 이 기준을 유지할지, 풀어줄지를 놓고 고심하고 있다.

건설사들은 수익률 보전을 위해 현재 임대료 인상률 제한을 없애달라고 요구하고 있다.

그러나 이 경우 임대료가 높게 책정돼 서민 부담이 커질 수 있다는 점에서 일정부분 임대료 인상 제한이 필요하다는 입장이다.

임대주택을 계약자에게 매각하는 분양전환 시기도 현재는 의무임대기간(5년 또는 10년)의 절반이 지나면 가능하지만 정부 일각에서는 특혜가 많은 기업형 임대의 경우 이러한 중도 분양전환을 제한해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

준공공임대주택처럼 임대 의무기간을 지키도록 해야 한다는 것이다.

이 때문에 정부의 지원 규모에 따라 임대료 인상이나 분양전환 시기 등을 차등적용하는 방안도 대안 가운데 하나로 검토중이다.

정부 관계자는 “기업형 임대주택에는 토지비 인하부터 금융·세제·건축기준 등 각종 혜택이 제공되는데 분양전환 시기를 지나치게 앞당길 경우 임대주택 공급 확대라는 제도적 의미가 퇴색될 수 있고 기업에 대한 특혜소지로 번질 가능성도 배제할 수 없다”며 “임대료 인상률 제한, 분양전환 시기 등은 다양한 의견을 수렴해 결정할 것”이라고 말했다.

연합뉴스