집합건물의 관리비는 집합건물 관리단을 둘러싼 정치싸움을 불러일으키는 주된 이유가 되고, 체납관리비는 입주자, 관리단, 집합건물 매수인 모두에게 골칫거리가 되고는 한다.

첫째로 집합건물 매수인에게 있어 체납관리비는 예상치 못한 손실을 가져오게 한다. 대법원은 “집합건물의 전 입주자가 체납한 관리비는 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계된다”라고 하여 관리비가 연체된 사실을 모르고 건물을 매수한 구분소유자에 대하여도 관리비 납부의무가 있다고 하였다. 다만 그 부담부분은 모든 체납관리비가 아니고 공용부분에 대한 관리비에 한하여 부담한다고 판시하였고, “공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다”라고 하여 체납관리비의 원금만 납부하면 된다고 판시하였다.

관리비가 체납된 상태에서 건물의 구분소유자가 여러 차례 변경된 경우, 대법원은 “구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다”라고 하여 이미 건물을 매도한 구분소유자도 체납된 관리비에 대해 납부의무가 있다고 판시하였다.

매수인이 부담해야 하는 공용부분 관리비로는 일반관리비, 청소비, 소독비, 수선유지비, 승강기유지비, 특별수선충당금, 공동수도료, 화재보험료 등이 있고, 매수인이 부담하지 않아도 되는 전유부분 관리비로는 세대별 전기료, 세대별 수도로, TV수신료 등이 있다. 전유부분인지 공용부분인지 불분명한 경우에는 공용부분으로 보아 특별승계인에게 승계된다는 하급심 판결이 있으니 관리비 부과에 있어 참고하면 좋을 것이다.

둘째로 관리단의 입장에서도 체납관리비는 골칫거리가 된다. 가장 빈번하게 발생하는 문제는 입주자들이 수개월에서 수년간 나 몰라라 하면서 일방적으로 관리비를 납부하지 않는 것이다. 관리비는 민법상 ‘1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권’에 해당하므로 3년의 단기 소멸시효가 적용된다. 따라서 관리단은 관리비 징수를 위해 발 빠른 법적조치를 취하는 것이 좋다.

실제 집합건물과 관련된 분쟁 사례를 보면 누가 정당한 관리인인지 다툼이 있어 관리비 징수 주체가 불분명한 경우가 많다. 관리단 내부의 분쟁으로 관리단은 관리비를 부과하기 어려운 상황이고 입주자도 누구에게 관리비를 내야할지 알 수 없는 상황이라 하더라도 관리비는 3년 내에 청구를 해야 한다. 서울고등법원도 유사한 취지에서 “건물 구분소유자들 사이에서 건물 관리권 행사의 주체에 관한 다툼이 있었다는 사정만으로 관리단의 권리행사가 불가능하거나 현저히 곤란한 장애사유가 있었다고 볼 수 없으므로, 관리비의 소멸시효 완성을 주장하는 것이 현저히 부당하다고 볼 수 없다”라고 판시한 바 있다.

관리비의 원활한 징수를 위해 특정 구분소유자에게 관리비를 감면해 줄 때에도 주의를 요한다. 최근 하급심 판례는 “관리규약에서 공동유지비와 수선관리비 등의 배분 방식을 정하고 있는 경우, 특정 구분소유자에 대하여만 미납관리비를 소급하여 감면하는 것은 관리규약의 내용을 변경하는 것과 같은 결과를 가져오므로, 이러한 내용의 결의를 위해서는 관리규약을 변경하는 경우에 준하여 집합건물법 또는 관리규약에 따라 가중된 의결정족수를 요한다”라고 하여 최소한 구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 동의를 요한다고 판시하였다.

마지막으로 입주자에게 있어서도 체납관리비는 문제가 된다. 특히 관리단이 부당하게 관리비를 청구하여 관리비 납부를 정당하게 거절하더라도 체납관리비로 처리되는 점이 문제이고, 이에 따른 관리단의 단전·단수 조치 또한 문제이다.

관리단이 관리비 미납을 이유로 단전·단수를 하는 것 자체는 불법으로 보기 어렵다. 판례도 단전·단수를 규정하고 있는 관리규약이 집합건물법상 강행법규에 위반된다거나 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 유효하다고 하였고, 일정 개월 이상 관리비를 미납한 입주자에 대하여 사전에 서면통보 절차 등을 거친 후 단전·단수를 한 것이라면 적법하다고 판시한 바 있다.

집합건물 관리단이 구성되기 전에 누구에게 관리비를 내야 하는지 알 수 없어 본의 아니게 관리비를 연체하는 경우도 있다. 관리비는 원칙적으로 관리단에 의해 징수되어야 하지만 관리단이 구성되지 않은 경우에는 가령, 유통산업발전법에 의한 ‘번영회’ 등도 관리비를 징수할 수 있다는 것이 서울고등법원의 판결이다. 다만 관리단이 정상적으로 구성되었다면 관리단 내지 관리단에 의해 선정된 정당한 위탁관리업체만이 관리비를 청구할 수 있다는 것에 주의해야 한다.

체납관리비 문제는 집합건물법이 구체적으로 정하지 않아 결국 민법의 일반원리로 해결해야 한다. 그만큼 다양한 분쟁 유형이 존재하고 해결방법 또한 다양하므로 체납관리비 분쟁은 전문적인 접근이 필요한 영역이다.

뉴스팀 seoulen@seoul.co.kr