얼마 전 어느 대학교 특강에서 주택산업의 가장 큰 특징이 뭐냐는 학생 질문에 ‘수요와 공급 사이의 2, 3년의 시간차’라고 답한 적이 있다. 대부분의 상품은 주문하고 바로 물건을 받아 사용할 수 있지만 주택은 주문(분양계약)하고 난 뒤 공사가 완료되어야만 입주하여 살 수 있다. 분양과 입주에 시차가 있다는 것이다. 주택정책에서 이 점이 간과되는 경우가 많다.

선거철을 맞아 각 대선 후보들이 잇달아 주택정책을 내놓고 있다. 어떤 후보는 은행 빚에 해당하는 집 지분 일부를 은행에 매각하고 대신 임대료를 내는 지분매각제도, 금융기관을 활용한 목돈 안 드는 전세제도, 철도 부지에 임대주택을 짓겠다는 아이디어 등을 제시하고, 또 다른 후보는 임대주택 등록을 의무화하고 전세·월세 계약 갱신 청구권, 전월세 보증금 상한제를 도입하겠다고 한다. 공공임대주택 공급 확대, 임대차 보호기간 연장 등을 강조하는 후보도 있다.

각 후보들이 내놓은 정책의 시시비비를 가리기 전에 먼저 생각해 볼 것이 있다. 바로 정책의 연속성이다. 역대 정부의 주택 공급정책으로 DJ(김대중)정부의 국민임대주택 50만호, 참여정부의 2기 신도시 공급 확대, MB(이명박)정부의 보금자리주택 정책을 꼽을 수 있다. 이들 정책 간에는 아무런 연속성을 찾을 수 없다. 생산과 공급의 시차가 있는 상품을 연속성이 없는 정책으로 시장을 관리하니 결과가 좋을 리가 없다.

지금 주택공급시장은 주택 정책 실패의 쓰라린 상처를 안고 있다. 분양가상한제의 덫도 치워지지 않고 있고 10년 동안 150만 가구를 공급하겠다는 보금자리주택은 온갖 부작용 속에 골칫덩이로 전락해 있다. 뉴타운 사업은 동결되고 재개발·재건축은 방향타를 잃었다.

주택시장에서 문제가 발생하여 해결책을 내놓고 2, 3년 후 그 해결책이 실현될 시점에는 또 다른 문제가 발생하고, 다시 해결책을 내놓으면 2, 3년 후에는 또 다른 문제가 발생하고 그 사이에 대통령이 바뀌어 시장을 휘저어 놓는다. 코미디 만담이 현실이 된다. 게다가 중앙정부와 지방정부의 갈등과 엇박자도 주택시장을 더욱 흔들어 놓는다. 서울시에서만 어르신 주택, 장기안심주택, 시프트, 토지임대주택, 협동조합주택 등 수도 없이 많은 주택 공급 정책이 쏟아져 나온다. 정책의 일관성, 연속성을 기대하기 어렵다.

주택 수요는 갈수록 다양화하고 있다. 2035년까지 1인 가구는 762만 8000여 가구로 늘어나 소형주택 수요는 상상 이상으로 빠르게 증가할 것으로 예상된다. 이미 2010년에 국내 2인 가구 수는 4인 가구 수를 초과했다. 2011년 한해에만 979만여명이 한국을 방문했고, 올해 1월 기준 국내 거주 외국인 수는 140만 9000여명에 달한다. 저금리로 오피스텔·상가 등 수익형 부동산이 붐을 이루고, 주거와 상업시설의 경계가 사라지고 있다.

이렇게 쉴 새 없이 변화하는 주택시장에서 주택정책은 연속성을 가지기가 일견 어려워 보일 수 있다. 그러나 수요와 공급의 시장 메커니즘을 읽고 단계적으로 접근하면 올바른 정책을 세울 수 있다. 20~30년 장기 계획의 바탕 아래 10년 단위의 중기계획과 3~5년 단위의 단기 처방을 만들어 실행해야 한다. 정책의 연속성을 담보하기 위해 미국과 싱가포르처럼 ‘주택청’ 같은 독립기관을 설치하는 것도 검토해 봄직하다.

대선을 코앞에 두고 각 대선후보 진영은 “사람이 먼저다”, “국민이 선택하는 새로운 변화가 시작됩니다”, “내 꿈이 이루어지는 나라” 등의 캐치프레이즈를 내걸고 있다. 사람을 먼저 생각하는 기본바탕에 새로운 변화를 시도해 꿈을 이룰 수 있는, 연속성 있는 주택정책을 만들어 내야 한다.

물방울이 돌을 뚫는 것처럼 지속성 있는 주거정책이 나와 꽉 막힌 주택시장을 뻥 뚫어 천정부지로 치솟는 전세금에 눌린 답답한 서민들의 가슴을 시원하게 해주길 기대한다.