김경민 교수, 광화문라운지 강연
“6·27 규제 수요 억제… 단기 효과”

“6·27 규제는 수요 억제책입니다. 단기간 효과를 발휘하겠지만, 곧 강북에서 아파트값이 크게 오를 수 있습니다. 이재명 정부가 공급 관련 메시지를 지금 내야 합니다.”

김경민(53) 서울대 환경대학원 도시계획전공 교수가 15일 서울 중구 롯데호텔에서 ‘부동산 시장 현황, 정책 그리고 전망’이라는 주제로 열린 서울신문 광화문 라운지 강연에서 이렇게 강조했다. 김 교수는 미국 캘리포니아대 버클리캠퍼스 대학원에서 정보시스템을 전공하고 하버드대에서 도시계획부동산 박사 학위를 받았다. 통계 분석을 통해 2023년 초 ‘서울시 아파트 20% 폭락’을 예고했는데, 정확히 들어맞아 주목받았다.

김 교수는 이날 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용해 과거 10년 동안 분석한 부동산 시장의 흐름을 소개했다. 서울시 모든 아파트의 가격을 넣은 뒤 일 단위로 분석했는데, 7주치 평균을 ‘단기’로 잡고, 6개월을 ‘장기’로 정해 그 흐름을 따라갔다.

김 교수는 “올해 서울 부동산 시장은 이른바 ‘슈퍼사이클’이라 일컫는 장기 상승기에 돌입한 상황”이라고 분석했다. 다만 정부가 지난달 27일 서울과 수도권의 주택담보대출(주담대)을 6억원 이하로 제한하면서 잠시 주춤한 상태다. 김 교수는 “강북에는 6억원을 대출받아 살 수 있는 아파트가 여전히 있다”면서 “지금의 패닉 상태가 지나면 강남 외 부동산 시장에 진입하는 이들이 늘어날 것”이라고 예측했다.

향후 5년 동안 서울의 주택 공급이 턱없이 부족하기에, 부동산 시장을 안정화하려면 공급 정책이 뒷받침돼야 한다고 했다. 김 교수는 “서리풀 지구나 수서역 차량기지, 용산국제업무지구, 수색역 차량기지 등 국가·공공기관이 소유한 부지에 시장가보다 20~30% 가격을 낮춰 3만호 이상을 공급하면 수요를 어느 정도 만족시킬 수 있다”고 했다.

과거 노태우 전 대통령이 인천 송도 개발 당시 태스크포스(TF)팀을 직접 지휘하고, 이명박 전 대통령이 1만 8000채의 보금자리 주택을 발 빠르게 추진한 일을 모범 사례로 꼽았다. 김 교수는 “이재명 대통령의 리더십이 필요한 때”라고 했다.

김 교수는 또 미국 부동산 투자신탁 회사인 ‘애벌론베이’의 운영 모델을 참고로 한 주거 유형인 ‘한국형 NEW 리츠’를 제안하기도 했다. 민간 부동산 개발업자가 집을 지으면 세입자가 보증금으로 간접투자상품인 리츠를 통해 소유하다가 이사하거나 매도할 때 투자금을 회수하는 방식이다.