“폭등ㆍ폭락 없이 현수준 유지” 전망 많아

문재인 대통령 시대의 막이 오르면서 부동산 업계에서는 향후 5년간 주택시장 분위기가 어떻게 흘러갈지가 초미의 관심사다.

부동산 규제 완화로 시작해 후반부에 들어서면서 ‘맞춤형 규제’로 돌아섰던 전 정부와 달리, 현 정부는 선거 이전부터 주택정책 공약을 통해 시장 규제 의지를 분명히 밝혔다.

공약만 놓고 보면 시장 활성화를 통한 주택경기 부양보다는 규제를 통한 시장 안정에 초점이 맞춰져 있어 전문가들은 급격한 집값 상승세를 기대하기는 어려울 것으로 보고 있다. 현재 수준의 집값 상승 폭이 유지될 것이란 예상이 많다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 10일 “매매·전세시장이 작년부터 안정화 단계에 접어든 만큼 재작년 수준의 상승 폭을 기대하기는 어렵다”며 “서울과 수도권은 비슷한 상승 폭을 보이고 입주 물량이 많은 지방에서는 국지적으로 집값이 하락하면서 전체적으로는 물가상승률보다 낮은 수준의 상승세는 유지할 것”이라고 내다봤다.

신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “전·월세상한제·계약갱신청구권 도입, 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 시행 등 규제가 강화되면 투자 수요가 감소해 집값이 크게 오르기 어려운 환경이 된다”며 “전체적으로 집값이 현재 수준을 유지할 것”이라고 전망했다.

전문가들은 매년 10조원대 공적재원을 투입해 노후화한 구도심을 개발시키는 ‘도시재생 뉴딜’ 정책이 본격적으로 시행될 경우 신규 입주 물량이 많지 않은 서울 주택시장에는 호재로 작용할 것으로 예상했다.

이남수 팀장은 “시장 규제가 강화되면 전반적으로 집값이 많이 오르기 어렵지만 도시재생 사업으로 도심권이 활성화되면 그에 따른 이주 수요 증가로 서울의 경우 가만히 내버려둬도 집값이 오르는 형국이 될 것”이라고 전망했다.

다만 이미 입주 물량이 많아 미분양이 쌓여가는 지방 일부 지역에서는 도시재생 사업으로 공급이 더 늘면 장기적으로 집값이 더 내려갈 수 있어 사업 대상 선정 시 신중을 기해야 한다는 지적이다.

전·월세 시장의 경우 새 정부에서는 이미 전·월세상한제·계약갱신청구권 도입이 예고된 만큼 장기적으로는 시장이 안정될 것이라는 전망이 우세하다.

그러나 임대 투자 수익률이 낮아지면 민간 임대업자들이 사업을 포기하는 사례가 속출해 임대주택 공급이 축소되면서 단기적으로는 전·월세 가격이 급등할 수도 있다는 설명이다.

NH투자증권 김규정 부동산연구위원은 “민간 투자자들이 부담을 느끼고 임대주택 공급을 꺼리면서 공급이 축소되면 전·월세 가격은 일시적으로 불안정할 수 있다”며 “민간 임대주택 공급자에게 인센티브를 제시하는 등 완충 장치를 통해 부작용을 최소화하면 장기적으로 임대시장 안정에 도움이 될 것”이라고 내다봤다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석위원도 “전·월세상한제나 계약갱신청구권이 도입되기 직전 집주인들이 미리 전·월세 가격을 올려버릴 수도 있는 만큼 단기적으로 전·월세 가격이 급등할 수 있다”고 전망했다.

일선 중개업소에서는 내년 재건축 초과이익환수제 적용이 확실시되면서 적용을 피한 단지와 그렇지 않은 단지 간 희비가 벌써 엇갈리는 분위기다.

내달 관리처분총회를 앞둬 초과이익환수제 적용을 피해갈 것이 확실시되는 개포주공 1단지 인근 태양공인 관계자는 “재건축 사업이 막바지 단계라 불확실성이나 변수가 없어지면서 가격이 꾸준히 강세를 보인다”며 “지난 한 달 사이에 4천만∼5천만원가량 올랐는데 당분간 이런 추세가 계속될 것 같다”고 내다봤다.

반면 초과이익환수제 적용을 피하지 못할 것으로 보이는 잠실주공 5단지의 경우 매수 대기자들이 관망세로 돌아서면서 거래가 주춤한 상황이다.

인근 A공인 대표는 “연내 관리처분인가 신청이 어려워져 재건축 초과이익환수제가 적용될 것으로 예상되면서 매수 문의가 급감했다”며 “새 정부에서는 예정대로 제도를 시행할 것으로 보여 아무래도 당분간 거래도 주춤하고 가격도 더 오르기 쉽지 않을 것 같다”고 말했다.

연합뉴스