정부가 전방위 육성에 나선 기업형 민간임대의 임대료는 얼마에 책정될까.
정부는 기업형 민간 임대주택의 예상 평균 월 임대료를 지방은 40만원, 수도권은 60만원, 서울은 80만원 안팎이 될 것으로 추산하고 있다.
중산층이 지불가능한 월 임대료가 40만∼150만원 수준인 점을 감안하면 연 5% 이내의 상승률을 감안해도 8년 동안 이 정도의 임대료는 부담이 가능할 것이라는 전망이다.
시장에서는 그러나 실제 수요가 많은 인기지역은 땅값이 비싸 임대료가 높아질 수밖에 없고, 이 경우 월세가 100만원을 넘어서는 등 부담이 커 수요층이 얼마나 뒷받침될 지 미지수라는 반응이다.
◇ 정부 “소득 3∼8분위, 기업형 임대 월세 부담 가능”
정부는 서울 기업형 임대주택의 임대료를 80만원 안팎으로 예상했다. 서울의 중위 전세가격인 2억4천300만원을 기준으로 연 6%의 전월세 전환율을 적용하면 보증금 1억400만원에 월 임대료 70만원, 보증금 8천100만원에 월 81만원을 부담하게 된다는 계산이다.
같은 논리로 수도권(중위 전셋값 1억8천500만원)은 보증금 8천만∼6천200만원에 월세 53만∼62만원, 지방(중위 전셋값 9천만원)은 보증금 3천900만∼3천만원에 월세 26만∼30만원이 될 것으로 전망됐다.
정부는 작년 주거실태조사의 RIR(가구소득 대비 임대료 비율) 20.3%를 반영할 때 서울은 소득 8분위(가처분 소득 422만원) 이상, 수도권은 5분위(287만원) 이상, 지방은 3분위(205만원) 이상이 기업형 임대주택의 임대료를 감당할 수 있을 것으로 보고 있다.
국토부는 관계자는 “화성 동탄2 공공임대 리츠의 경우 월 임대료가 61만∼69만원, 인천 도화 임대리츠는 월 41만∼51만원에 공급돼 각각 2.2대1, 7.6대1의 높은 경쟁률로 마감이 될 정도로 인기를 끌었다”며 “이런 수요를 끌어들이면 될 것”이라고 말했다.
그러나 실제 임대료는 개별 현장마다 모두 다를 전망이다.
현재 서울의 전용 60∼85㎡ 이하 아파트 전셋값은 웬만한 비강남권도 3억∼5억원을 웃돈다.
한 대형 건설사의 관계자는 “주변 시세가 임대료 책정에 중요한 기준이 되겠지만 기본적으로 땅값·건축비·관리비 등을 감안해 5% 이상의 수익이 나야 사업추진이 가능하다”며 “임대료는 사업지 위치와 사업방식 등에 따라 차이가 크게 날 것”이라고 말했다.
한 대형 건설사의 관계자는 “임대료를 결정하는 가장 큰 요인은 땅값”이라며 “토지를 싸게 공급받는다면 임대료를 낮출 수 있지만 반대의 경우는 임대료가 월 100만원 이상으로 높아질 수도 있다”고 말했다.
◇ 중개업소 “월 50만∼60만원도 부담, 월세 비싸면 감당못해”
시장에선 월 임대료가 100만원을 넘어서면 아무리 중산층이라 해도 거주가 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
서울 ‘한남 더힐’처럼 아예 부유층을 겨냥한 초대형 고급형 임대로 특화하지 않는 한 봉급생활자인 중산층은 월세가 높아질수록 부담을 느낄 수밖에 없다.
만약 전용 85㎡ 주택의 전세 시세가 4억원인 서울지역에서 기업형 임대주택을 공급한다고 가정해보자. 전세전환율을 5∼6% 적용할 경우 보증금 1억원에 월세 부담은 125만∼150만원으로 늘어난다. 보증금을 2억원으로 올려도 월세 부담은 83만∼100만원에 달한다.
강동구 고덕동의 아이파크는 공급면적 83㎡의 경우 전셋값이 이보다 높은 4억3천만원, 115㎡가 5억4천만원 선이다.
고덕동 실로암공인 양원규 대표는 “최근 보증부 월세 형태로 나온 아파트는 보증금 4억6천만원에 40만원 정도는 돼야 수요자들이 쳐다보고, 보증금 3억5천만원에 80만원 정도가 계약 체결 여부를 결정하는 심리적 마지노선이었다”며 “월 100만원에 육박하는 임대료는 중산층이라도 모두 부담스러워한다”고 말했다.
양천구 목동 우석공인 임규만 대표는 “월 소득 500만원인 중산층도 자녀들 사교육비, 식비, 차량 유지비 등을 최소한의 생활비를 제하고 나면 실질적인 가처분 소득이 월 200만원 나오기도 쉽지 않을 것”이라며 “여기에다 월 20만∼30만원에 이르는 관리비를 감안하면 자녀 1∼2명을 둔 가정은 월세 50만∼60만원 부담도 힘들다고 손사래를 친다”고 말했다.
전문가들은 이에 따라 사업 초기에는 보증금을 높이고 월 임대료를 낮춰야 임차인 모집이 원활할 것으로 보고 있다.
양원규 대표는 “기업형 민간임대가 중산층을 겨냥하지만 월 임대료를 과도하게 책정하면 수요자를 찾기 힘들 것”이라며 “이번 대책에서 공급자를 위한 지원방안에만 초점이 맞춰져 있고, 임차인의 월세 부담을 덜어줄 정책이 없다는 점은 아쉬운 대목”이라고 말했다.
연합뉴스
정부는 기업형 민간 임대주택의 예상 평균 월 임대료를 지방은 40만원, 수도권은 60만원, 서울은 80만원 안팎이 될 것으로 추산하고 있다.
중산층이 지불가능한 월 임대료가 40만∼150만원 수준인 점을 감안하면 연 5% 이내의 상승률을 감안해도 8년 동안 이 정도의 임대료는 부담이 가능할 것이라는 전망이다.
시장에서는 그러나 실제 수요가 많은 인기지역은 땅값이 비싸 임대료가 높아질 수밖에 없고, 이 경우 월세가 100만원을 넘어서는 등 부담이 커 수요층이 얼마나 뒷받침될 지 미지수라는 반응이다.
◇ 정부 “소득 3∼8분위, 기업형 임대 월세 부담 가능”
정부는 서울 기업형 임대주택의 임대료를 80만원 안팎으로 예상했다. 서울의 중위 전세가격인 2억4천300만원을 기준으로 연 6%의 전월세 전환율을 적용하면 보증금 1억400만원에 월 임대료 70만원, 보증금 8천100만원에 월 81만원을 부담하게 된다는 계산이다.
같은 논리로 수도권(중위 전셋값 1억8천500만원)은 보증금 8천만∼6천200만원에 월세 53만∼62만원, 지방(중위 전셋값 9천만원)은 보증금 3천900만∼3천만원에 월세 26만∼30만원이 될 것으로 전망됐다.
정부는 작년 주거실태조사의 RIR(가구소득 대비 임대료 비율) 20.3%를 반영할 때 서울은 소득 8분위(가처분 소득 422만원) 이상, 수도권은 5분위(287만원) 이상, 지방은 3분위(205만원) 이상이 기업형 임대주택의 임대료를 감당할 수 있을 것으로 보고 있다.
국토부는 관계자는 “화성 동탄2 공공임대 리츠의 경우 월 임대료가 61만∼69만원, 인천 도화 임대리츠는 월 41만∼51만원에 공급돼 각각 2.2대1, 7.6대1의 높은 경쟁률로 마감이 될 정도로 인기를 끌었다”며 “이런 수요를 끌어들이면 될 것”이라고 말했다.
그러나 실제 임대료는 개별 현장마다 모두 다를 전망이다.
현재 서울의 전용 60∼85㎡ 이하 아파트 전셋값은 웬만한 비강남권도 3억∼5억원을 웃돈다.
한 대형 건설사의 관계자는 “주변 시세가 임대료 책정에 중요한 기준이 되겠지만 기본적으로 땅값·건축비·관리비 등을 감안해 5% 이상의 수익이 나야 사업추진이 가능하다”며 “임대료는 사업지 위치와 사업방식 등에 따라 차이가 크게 날 것”이라고 말했다.
한 대형 건설사의 관계자는 “임대료를 결정하는 가장 큰 요인은 땅값”이라며 “토지를 싸게 공급받는다면 임대료를 낮출 수 있지만 반대의 경우는 임대료가 월 100만원 이상으로 높아질 수도 있다”고 말했다.
◇ 중개업소 “월 50만∼60만원도 부담, 월세 비싸면 감당못해”
시장에선 월 임대료가 100만원을 넘어서면 아무리 중산층이라 해도 거주가 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
서울 ‘한남 더힐’처럼 아예 부유층을 겨냥한 초대형 고급형 임대로 특화하지 않는 한 봉급생활자인 중산층은 월세가 높아질수록 부담을 느낄 수밖에 없다.
만약 전용 85㎡ 주택의 전세 시세가 4억원인 서울지역에서 기업형 임대주택을 공급한다고 가정해보자. 전세전환율을 5∼6% 적용할 경우 보증금 1억원에 월세 부담은 125만∼150만원으로 늘어난다. 보증금을 2억원으로 올려도 월세 부담은 83만∼100만원에 달한다.
강동구 고덕동의 아이파크는 공급면적 83㎡의 경우 전셋값이 이보다 높은 4억3천만원, 115㎡가 5억4천만원 선이다.
고덕동 실로암공인 양원규 대표는 “최근 보증부 월세 형태로 나온 아파트는 보증금 4억6천만원에 40만원 정도는 돼야 수요자들이 쳐다보고, 보증금 3억5천만원에 80만원 정도가 계약 체결 여부를 결정하는 심리적 마지노선이었다”며 “월 100만원에 육박하는 임대료는 중산층이라도 모두 부담스러워한다”고 말했다.
양천구 목동 우석공인 임규만 대표는 “월 소득 500만원인 중산층도 자녀들 사교육비, 식비, 차량 유지비 등을 최소한의 생활비를 제하고 나면 실질적인 가처분 소득이 월 200만원 나오기도 쉽지 않을 것”이라며 “여기에다 월 20만∼30만원에 이르는 관리비를 감안하면 자녀 1∼2명을 둔 가정은 월세 50만∼60만원 부담도 힘들다고 손사래를 친다”고 말했다.
전문가들은 이에 따라 사업 초기에는 보증금을 높이고 월 임대료를 낮춰야 임차인 모집이 원활할 것으로 보고 있다.
양원규 대표는 “기업형 민간임대가 중산층을 겨냥하지만 월 임대료를 과도하게 책정하면 수요자를 찾기 힘들 것”이라며 “이번 대책에서 공급자를 위한 지원방안에만 초점이 맞춰져 있고, 임차인의 월세 부담을 덜어줄 정책이 없다는 점은 아쉬운 대목”이라고 말했다.
연합뉴스
