결의보다 앞선 계약 관행 ‘제동’

재건축 공사 계약에 앞서 실시한 조합원 총회의 결의가 요건을 갖추지 못해 무효가 됐다면 공사계약 자체도 무효라는 대법원 판결이 나왔다. 조합 총회 결의의 유·무효를 따져본 후에 계약을 하라는 취지다.

대법원 3부(주심 박병대 대법관)는 서울 반포주공3단지 재건축조합이 GS건설을 상대로 낸 약정금 청구소송의 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고 승소 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 22일 밝혔다.

반포재건축조합은 2001년 11월 GS건설을 재건축 시공사로 선정했다. 조합원에게 우선 분양하고 남은 가구를 일반 분양할 때 일반분양금 총액이 예상 가격을 10% 이상 초과하면 그 초과분을 조합원의 수익으로 하는 파격 조건을 내걸었기 때문이다. 조합은 곧바로 조합원 86%의 동의를 받아 재건축 결의를 마쳤다.

이듬해 조합은 GS건설과 재건축공사 가계약을 했다. 다만, 가계약에는 정부의 정책 변경 등 불가피한 상황이 발생하면 공사 변경을 협의할 수 있다는 조항을 추가했다. 이후 GS건설은 정부 정책 변경으로 인해 추가 공사비용 2000억원이 발생했다며 변경 협의를 요청했고, 양측은 조합원이 일반분양가 10% 초과분의 수익을 포기하는 대신 추가 공사비를 GS건설이 부담하기로 했다.

양측은 2005년 조합원 55%의 결의를 통해 이 내용으로 재건축 본계약을 체결했다. 그러나 일부 조합원이 2005년 본계약의 총회 결의가 무효라며 소송을 냈다. 이들은 2002년 결의로 정한 비용 분담 조건을 바꾸려면 조합원 3분의2 이상의 동의가 필요한데도 55%의 동의만으로 기존 결의와 다른 본계약을 한 것은 무효라고 주장했다.

법원이 2010년 이들의 손을 들어주면서 2005년 본계약에 앞선 총회 결의는 무효가 됐다. 조합은 이 판결을 근거로 또 다른 소송을 냈다. “재건축 본계약이 무효이므로 당초 GS건설이 내건 조건에 따라 일반분양가가 예상 가격을 10% 이상 초과한 부분의 수익 36억원을 조합원에게 달라”고 했다.

1·2심은 앞선 판결의 결론과 상관없이 조합과 시공사의 계약은 유효하다고 봤으나 대법원은 “무효인 총회 결의에 의한 본계약은 법률에 규정된 요건인 총회 결의를 거치지 않은 것이므로 무효”라고 뒤집었다.

조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr